주택담보 노후연금 받기 전 필수 체크사항(ft.주택연금)

주택담보 노후연금

 

📣 주택담보 노후연금

 

 

 

 

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이번 시간에는 노후 연금 준비가 불충분하다고 생각하여, 주택담보로 노후 자금을 마련하고 싶으신 분들에게 도움이 될 정보를 전달하고자 합니다. 현재 우리나라에서 주택담보 노후연금은 ‘주택연금’으로 통용되고 있는데요.

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주택연금이 어떤 식으로 담보를 잡는지, 얼마나 연금으로 받을 수 있는지 등 전반적인 내용을 쉽고 빠르게 알려드릴 테니 아래 내용을 참고하시길 바랍니다.

주택담보 노후연금, 즉 주택연금이란?

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14만 여명이 활발하게 활동하며 은퇴 후 꼭 알아야 한 정보를 공유하는 <은퇴 후 50년> 카페에서는 노후연금에 대한 정보도 확인할 수 있는데요. 그중에서 오늘의 주제인 주택연금에 대한 정보로 쉽게 확인하실 수 있습니다.

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주택연금은 55세 이상의 주택 소유자나 그 배우자를 위한 혁신적인 금융 상품입니다. 이 제도는 주택을 담보로 활용하여 노후 생활자금을 안정적으로 확보할 수 있게 해주는 국가 보증의 금융 솔루션입니다.

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이 제도의 핵심은 주택 소유자가 자신의 부동산에 근저당권을 설정하고, 그 대가로 금융기관으로부터 정기적인 현금 흐름을 받는다는 점입니다. 이는 평생 또는 미리 정해진 기간 동안 매월 연금 형식으로 지급됩니다.

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주택연금의 장점

안정적인 노후 자금 확보 주택 소유자가 살아있는 동안 매월 일정한 금액을 지급받을 수 있어, 노후 생활의 경제적 안정을 도모할 수 있습니다. ​ 국가 보증 국가에서 보증하는 금융상품이기 때문에, 안정성과 신뢰성을 제공합니다. ​ 상환 의무의 유예 연금을 받는 동안에는 대출 원리금을 상환할 의무가 없으며, 주택 소유자가 사망한 후 주택을 처분하여 대출을 상환하게 됩니다. ​ 유연한 선택 가능 평생 동안 연금을 받는 방식 외에도 일정 기간 동안 연금을 받는 방식 등 다양한 선택이 가능합니다. ​ 주택 소유 유지 주택 소유권을 유지하면서 주택을 담보로 노후 자금을 마련할 수 있어, 거주지 이동 없이 경제적 혜택을 누릴 수 있습니다.

 

주택연금의 단점

자산 가치 감소 주택연금을 신청하고 연금 형태도 받게 되면, 집 전체의 자산의 가치가 계속해서 떨어집니다. 이것은 집 자체 가격이 아니라, 추후 가입자 사망 시 그동안 받은 연금액을 다 상환해야 한다는 의미인데요. 이러한 점 때문에 가입자가 사망했을 때 주택을 상속받을 가족들에게 불이익이 될 수 있습니다. ​ 제한된 사용 용도 대출받은 금액을 즉시 사용할 수 있는 것이 아니라 매월 연금 형태로 지급받기 때문에, 큰 목돈이 필요할 경우에는 부적합할 수 있습니다. ​ 비용 발생 주택연금 초기 가입 시 가입비(초기보증료)와 연보증료를 납부해야 하며, 이는 연금지급총액에 가산되기 때문에 장기적으로 부담이 될 수 있습니다. ​ 복잡한 절차 주택연금 신청 과정이 다소 복잡하고, 관련 서류 준비와 절차가 번거로울 수 있습니다.

 

주택연금이 대출로 이해하면 될까요?

주택연금은 '역모기지론'이라고도 불리며, 전통적인 모기지와는 반대로 작동합니다. 일반 모기지가 주택 구입을 위해 대출을 받고 점진적으로 상환하는 방식이라면, 주택연금은 이미 보유한 주택을 활용해 정기적으로 현금을 받는 구조입니다.

 

 

일반 주택담보와 다른

주택연금의 특성

 

주택연금의 대출 이자율

주택연금의 금리는 "기준금리"와 "가산금리"로 나뉩니다.

기준금리는 3개월 CD금리(3개월마다 변동) 또는 신규취급액 COFIX 금리(6개월마다 변동) 중 하나를 선택할 수 있습니다. 가산금리는 기준금리가 3개월 CD금리인 경우 1.1%, 신규취급액 COFIX 금리인 경우 0.85%입니다.

 

대출 금리의 변동성

일반 주택담보대출과 달리, 주택연금에 가입한 후에는 대출 기준금리를 변경할 수 없습니다. 이는 장기적인 금리 변동에 대한 불확실성을 줄여줍니다.

 

상환 방식의 차이점

일반적인 주택담보대출은 대출을 받은 후 일정 기간 동안 원리금을 상환해야 하지만, 주택연금은 대출 상환 의무가 없습니다. 연금을 받는 동안에는 원리금 상환 부담이 없고, 주택 소유자가 사망한 후 주택을 처분하여 대출을 상환하게 됩니다.

 

이자의 자동 납부

주택연금의 이자는 매월 연금 지급 총액에 포함되어 자동으로 납부됩니다. 이는 대출금 이자를 따로 납부해야 하는 일반 담보대출과의 큰 차이점입니다.

 

 

주택 소유권 유지

주택연금은 주택 소유권을 유지하면서 주택을 담보로 노후 자금을 마련할 수 있게 합니다. 이는 주택을 매각하지 않고도 경제적 혜택을 받을 수 있는 장점이 있습니다.

 

보증료 부담

주택연금 가입 시에는 초기보증료와 연보증료를 납부해야 합니다. 초기보증료는 주택가격의 1.5% (대출 상환 방식의 경우 1.0%)를 최초 연금 지급일에 납부하며, 연보증료는 보증잔액의 연 0.75% (대출 상환 방식의 경우 1.0%)를 매월 납부합니다. 이는 연금 지급 총액(대출 잔액)에 가산되기 때문에, 가입자가 직접 현금으로 납부할 필요는 없습니다.

주택연금 신청이 가능한 주택 조건과 담보 방식

주택연금에 가입하기 위해서는 몇 가지 조건을 충족해야 하며, 담보 방식도 두 가지로 나뉩니다.

 

주택연금 가입 조건

주택연금에 가입하려면 주택 소유자 또는 배우자가 55세 이상이어야 하며, 해당 주택은 담보로 제공될 수 있어야 합니다. 주택의 가격, 위치, 상태 등도 중요 조건으로 고려됩니다.

 

주택 가격​

공시 또는 고시 가격이 12억 원 이하인 주택

12억 원 초과 주택의 경우, 연금지급액은 12억 원을 기준으로 산정

 

주택 유형

일반주택 (단독주택, 공동주택) / 노인복지주택 / 주거목적 오피스텔

 

 

 

주택연금의 담보방식은

저당권과 신탁 방식으로 나뉩니다.

 

저당권 방식

저당권방식은 주택 소유자가 소유한 주택에 근저당권을 설정하는 방식입니다. 이 방식은 기존의 주택담보대출과 유사하며, 주택을 담보로 설정하여 연금을 지급받게 됩니다.

 

✅소유권 유지: 주택 소유권을 유지하면서 담보로 제공할 수 있습니다. ​ ✅간단한 절차: 비교적 간단한 절차로 주택연금에 가입할 수 있습니다.

 

 

신탁 방식

신탁방식은 2021년부터 도입된 방식으로, 주택 소유자와 한국주택금융공사(HF)가 신탁계약을 체결하고, 주택을 신탁등기(소유권 이전)하여 담보로 제공하는 방식입니다.

 

✅신탁등기: 주택 소유권이 공사에 이전되지만, 주택 소유자는 계속 거주할 수 있습니다. ​ ✅안전성: 신탁계약을 통해 담보를 제공하므로, 보다 안정적인 연금 지급이 가능합니다. ​ ✅관리의 편리함: 공사가 주택을 관리하며, 사후 처리도 공사에서 담당하게 됩니다.

주택연금 예상 수령액 확인은?

출처: 주택연금 홈페이지

70세(부부 중 연소자 기준), 3억원 주택 기준으로 매월 88만 6천원을 수령할 수 있는데요. ​

 

자신의 나이와 주택 가격을 고려하여 보다 자세한 주택연금 수령액을 알고 싶다면, 한국주택금융공사 홈페이지에 있는 ‘예상연금조회’ 서비스를 이용하시면 됩니다.

주택연금 가입 전 체크사항(ft. 초기 가입 시 비용)

주택연금에 가입하기 전, 초기 비용 및 기타 중요한 사항들을 반드시 확인해야 합니다. 다음은 주택연금 가입 시 고려해야 할 주요 체크사항입니다.

 

초기 가입 비용

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주택연금에 가입할 때는 초기 가입비(초기보증료)와 연보증료를 납부해야 합니다. 이 비용은 주택연금 가입 시 필수적으로 발생하는데요.

 

가입비(초기보증료) 주택 가격의 1.5%를 최초 연금 지급일에 납부합니다. 대출 상환 방식의 경우에는 1.0%로 책정됩니다. ​ ​ 연 보증료 보증 잔액의 연 0.75%를 매월 납부합니다. 대출 상환 방식의 경우 연 1.0%입니다. ​ ※참고로 보증료는 취급 금융기관이 가입자 부담으로 한국주택금융공사에 납부하며, 연금 지급 총액(대출 잔액)에 가산됩니다. 따라서, 가입자가 직접 현금으로 납부할 필요는 없습니다.

 

 

주택 가격의 영향

주택연금 가입 후에는 주택 가격의 하락이나 상승에 영향을 받지 않습니다. 이는 주택연금의 중요한 장점 중 하나로, 주택 시장의 변동성에 관계없이 안정적으로 연금을 지급받을 수 있다는 것을 의미합니다.

 

단, 집값이 뛰는 부동산 상승기에도 영향을 받지 않습니다. 이는 집값이 뛰더라도 연금액에는 변화가 없기 때문에 부동산 상승기에는 주택연금 해지를 문의하는 경우가 많으니 참고하시길 바랍니다.

 

주택연금 사후 상황

주택 소유자가 살아있는 동안에는 대출 원리금을 상환할 의무가 없으며, 주택 소유자가 사망한 후 주택을 처분하여 대출을 상환하게 됩니다. 즉, 자녀들에게 집을 상속하고자 할 경우에는 주택연금은 적합하지 않을 수 있습니다. 가입자 사망 후, 해당 집 처분을 하여 대출이 상환되고 만약 자녀들이 이를 원치 않을 경우에는 그동안 가입자가 받은 연금의 모두 상환하여야 합니다.